Tips dan trik memilih dan membeli rumah…

Beberapa kali berurusan dengan Bank untuk masalah KPR (Kredit Pemilikan Rumah), membuat saya (sedikit, hehehe) berpengalaman untuk memilih dan membeli rumah idaman. Ada baiknya saya tulis, siapa tahu juga bermanfaat untuk pembaca yang lagi nyari rumah dan berurusan dengan Bank untuk KPR.

Memilih dan membeli rumah…

Rumah, merupakan tempat dimana kita menghabiskan sebagian besar waktu kita, sehingga pada waktu memilih untuk membelinya perlu dilakukan dengan pertimbangan yang matang. Banyak faktor yang perlu dijadikan pertimbangan, nih dia beberapa diantaranya:

1. Yang paling utama adalah kaitannya dengan aktivitas harian si calon pemilik rumah. Kalau kita masih berangkat kerja ngantor tiap hari, usahakan rumah itu yang mudah dengan transportasi umum menuju tempat kerja. Dilalui angkutan umum dan dekat dengan terminal bis atau stasiun Kereta Api. Apabila kita bekerja di area Jakarta sudah sangat mahal kalo membeli rumah yang dekat dengan tempat kerja. Sasarannya sekarang adalah daerah sekitar Jakarta. Kereta api diprediksi menjadi transportasi umum masa depan. Carilah perumahan yang tak jauh dari stasiun Kereta Api ataupun terminal bis, meskipun anda berencana menggunakan kendaraan pribadi bila menuju kantor. Kalau memakai ukuran waktu, usahakan maksimal 2 jam untuk waktu yang ditempuh menuju ketempat kerja, lebih dari itu sudah sangat melelahkan.
2. Rumah second atau baru? Kalo menurut saya, rumah second mempunyai value lebih dari harga yang kita bayarkan. Apabila kita tertarik memiliki rumah pada suatu kawasan perumahan, sebelum ke kantor pemasarannya, ada baiknya anda berkeliling dulu mencari rumah-rumah second yang dijual oleh pemiliknya. Coba tanyakan lebih detail ke pemiliknya, dengan demikian kita akan memperoleh banyak gambaran mengenai lokasi perumahan itu. Rumah second juga biasanya terletak pada kawasan yang ‘sudah jadi’, dan orang yang menjualnya dengan berbagai macam alasan yang biasanya karena membutuhkan uang tunai segera.
3. Carilah pengembang yang sudah berpengalaman. Lagi menjamur para pengembang (developer) dadakan. Biasanya pengembang dadakan itu hanya mempunyai tanah yang tidak seberapa luas, yang daripada dijual tanahnya aja, kemudian coba-coba menjadi developer dadakan. Untuk mengetahuinya, cobalah tanyakan perumahan apa saja yang sudah developer tersebut kembangkan, dan kemudian adakan survei ke perumahan tersebut. Developer dadakan, apalagi yang hanya mempunyai satu proyek biasanya sering ‘lari’ dan tidak bertanggung jawab terhadap perumahan tersebut apabila rumah sudah diserahterimakan. Fasilitas umum dan fasilitas sosial ditelantarkan begitu saja. Ingat, pada waktu rumah diserahterimakan ke pembeli, sebenarnya pembeli selanjutnya berurusan dengan Bank, karena developer udah dibayar lunas oleh Bank.
4. Ada satu panduan praktis berdasarkan pengalaman penulis untuk mengetahui suatu daerah berkembang atau tidak. Bila kita membeli rumah second, cobalah tanyakan berapa nilai perolehan pada waktu membelinya. Rumah yang baik (yang berarti terletak dikawasan yang berkembang), naik sekitar 2 kali lipat dalam 5 tahun! Apabila anda mendapatkan rumah yang dibeli seharga Rp 100 juta pada tahun 2005 dan harganya menjadi Rp 200 juta pada tahun 2010, daerah perumahan itu berkembang. Bisa juga secara sekilas membandingkan antara nilai perolehan apabila kita membelinya dengan harga apabila rumah tersebut dikontrakkan. Kisaran yang bagus, apabila nilai perolehan rumah diantara 20 – 30 kali lipat dari harga kontrak rumah tersebut. Artinya, apabila kita membeli rumah seharga Rp 200 juta, maka nilai kontrak yang baik berada di kisaran Rp 7 – 10 juta. Bila kurang dari itu, pertimbangkan faktor lainnya dalam membelinya!
5. Membeli lewat lelang! Banyak orang yang tidak memanfaatkan penjualan lewat lelang, karena kelihatannya tidak umum dan memberi kesan rumah tersebut ‘bermasalah’. Cobalah cari informasi mengenai list properti yang akan dilelang di kantor Bank yang mengucurkan KPR.  Banyak properti menarik dengan harga yang miring ditawarkan!

Agar KPR disetujui…

Salah satu keuntungan membeli rumah baru langsung dari developer, pengurusan KPR-nya yang biasanya dibantu oleh pihak developer. Jika membeli rumah second, pengurusan KPR dilakukan sendiri. Tetapi sebenarnya berurusan dengan Bank pengucur KPR sangatlah mudah, karena Bank juga punya target untuk dapat mengucurkan dananya semaksimal mungkin, sehingga banyak sekali program KPR dengan beragam fasilitas tambahan dan bonus yang memanjakan calon debitur.

Agar KPR disetujui, ada baiknya mengetahui persyaratan apa saja yang harus kita penuhi dalam mengajukanKPR:

1. Besar dana yang disetujui berkisar 70 – 90% dari nilai agunan. Bila anda membeli rumah baru dari developer seharga Rp 200 juta, maka besaran kredit yang anda terima berkisar antara Rp 140 – 180 juta. Nilai selisihnya harus anda penuhi sebagai uang muka yang dibayarkan langsung ke Devloper. Untuk rumah bekas, Bank masih mengenakan biaya appraisal untuk melakukan survei langsung nilai rumah yang akan anda beli. Appraisal biasanya dari pihak ketiga yang ditunjuk oleh Bank. Nilai appraisal biasanya dirahasiakan ke calon pembeli, dan hanya pihak Bank yang tahu. Berlaku baiklah kepada pihak appraisal apabila mendatangi calon rumah yang akan dibeli, siapa tahu anda bisa melobbi untuk mengetahui bocoran harga perkiraan agunannya. Faktor yang biasanya dijadikan dasar dalam menentukan nilai appraisal adalah: NJOP (Nilai Jual Objek Pajak), kondisi fisik rumah dan harga pasaran rumah di sekitar itu.
2. Besar cicilan yang disetujui dari pihak Bank berkisar 30 – 40% dari pendapatan bersih anda. Ingat, pendapatan bersih, artinya setelah dikurangi biaya-biaya bulanan lain seperti pajak atau cicilan tetap lainnya. Istilah umum untuk hal ini adalah DSR (Debt Service Ratio), arti praktisnya perimbangan antara nilai hutang dengan pendapatan yang kita terima. Jika anda mempunyai pendapatan sebesar Rp 5 juta perbulan, maka Bank hanya akan memberikan kredit dengan maksimum cicilan yang harus anda bayar perbulan sebesar Rp 2 juta.
3. Buat tabel simulasi antara besar pinjaman dengan cicilan dan variasi masa cicilan (tenor). Untuk rumah baru, biasanya pihak developer mengilustrasikan tabel simulasi ini pada brosur penjualan. Apabila anda membeli rumah second, anda harus membuat sendiri tabel simulasi ini. Masa cicilan KPR (tenor) berkisar antara 5 – 20 tahun. Bunga bervariasi antar Bank, pada saat ini berkisar antara 8 – 12% per tahun. Anda juga harus mempelajari beda bunga yang berdasarkan flat rate dan effective rate. Gunanya tabel simulasi ini untuk mengevaluasi daya beli anda.
4. Walaupun dikejar target, Bank sangat bersifat hari-hati (prudent) didalam mengucurkan KPR, ini bisa dimaklumi, karena sebenarnya selama masa pinjaman KPR, Bank-lah yang sebenarnya pemilik dari properti tersebut. Beberapa hal lain yang perlu diketahui dari bank dalam mengucurkan kreditnya adalah:

• Bank lebih mengutamakan Karyawan Tetap daripada Karyawan Kontrak. Bisa dimaklumi, Bank memerlukan ‘jaminan’ atas kelangsungan pinjamannya. Meskipun karyawan kontrak mempunyai gaji yang berlipat, Bank tetap lebih mengutamakan mengucurkan KPR ke perorangan yang mempunyai status karyawan tetap.
• Laporan penghasilan anda. Yang pertama dilihat oleh Bank adalah jumlah penghasilan anda. Slip gaji yang carbonize dan original lebih dipercaya Bank daripada Surat Keterangan Gaji dari kantor anda. Lampirkan juga slip gaji isteri (joint income) yang akan menambah nilai penghasilan anda. Apabila ada, lampirkan juga data penghasilan lain yang anda terima.
• Salah satu survei dan verifikasi yang dilakukan oleh Bank adalah wawancara ke beberapa sumber sekitar anda yaitu, atasan anda, bagian keuangan dan HRD dan juga orang lain terdekat yang anda cantumkan dalam aplikasi KPR. Setelah itu juga akan melakukan survei langsung kepada anda sebagai calon debitur. Informasikan ke pihak-pihak terkait sebelumnya, sehingga mereka tidak kaget pada waktu di survei, bisa aja anda menambahkan ‘pesan sponsor’ ke orang-orang tersebut sehingga mereka tahu apa yang harus dilakukan pada waktu disurvei. Dan yang paling utama adalah anda sendiri, jawablah semua pertanyaan dengan percaya diri, dan berikan kesan bahwa anda adalah orang yang sangat mebutuhkan rumah dan mempunyai penghasilan yang cukup untuk membayar cicilan rumah tersebut.

Membeli rumah lewat Broker…

Sekarang sudah menjamur agen properti yang menjembatani antara penjual properti dengan pembeli. Sebagian besar agen properti adalah untuk pembelian rumah bekas. Beberapa hal yang perlu diketahui dan keuntungan membeli rumah melalui  agen properti adalah:

1. Biasanya orang yang menyerahkan penjualan propertinya kepada agent adalah orang yang tidak mau disibukkan dengan urusan penjualan yang kadang sangat mengganggu. Apabila kita menjual properti secara langsung, maka kita akan sering ‘diganggu’ dengan telpon dari calon pembeli, belum lagi harus menemani calon pembeli untuk melihat properti tersebut. Bayangkan kalau  hal itu tidak hanya terjadi sekali, tapi berkali-kali! Sangat menguras waktu, dana dan tenaga kan? Bisa dimaklumi kalau sebagian orang banyak melimpahkan urusan ini kepada agen properti.
2. Negosiasi harga tetap dengan pemilik properti. Ini mungkin yang banyak salah paham mengenai agen properti. Banyak yang beranggapan bahwa negosiasi harga dilakukan dengan agen tersebut, tidak!! Negosiasi harga properti tetap dilakukan dengan penjual langsung.
3. Salah satu keuntungan membeli lewat agent properti ialah keabsahan atau legalitas dari properti tersebut. Biasanya sebelum agent properti setuju untuk memasarkan suatu properti, ia telah melakukan penelitian sebelumnya mengenai legalitas dari properti tersebut. Keuntungan yang lain juga, pihak Bank lebih mempercayai properti yang dijual oleh agent. Bahkan ada Bank tertentu yang memberikan bunga khusus yang lebih rendah jika penjualan melalui agent (brokerage), dan ada juga agent properti yang menjalin kerjasama dengan beberapa Bank. Agent properti juga yang akan mengusahakan notaris yang diperlukan pada saat akad jual beli, sehingga kita tidak perlu repot-repot lagi mencarinya.
4. Berapa agent fee yang diterima oleh agent properti? Perlu diingat, bahwa agent properti menerima agent fee dari pihak Penjual. Pihak pembeli tidak perlu lagi memberikan tips tambahan. Perjanjian antara pihak penjual dengan agent properti sangatlah transparan. Pihak agent properti menerima agent fee berkisar antara 3% dari nilai transaksi antara penjual dan pembeli.

Demikian tips dan trik dalam membeli rumah. Apabila ada hal lain diluar yang saya paparkan disini, dapat  menanyakan lebih detail, dengan  japri ke email saya.

Iklan